Géopolitiques de la Bulgarie

01 novembre 2007

Studie: Große Risken für Lettland und Bulgarien

Manche osteuropäische Länder könnten laut einer Studie unter den Folgen der US-Immobilienkrise leiden.

WIEN. Die Wellen, die die Krise am US-Immobilienmarkt schlägt, treffen auch Osteuropa – aber unterschiedlich stark. Das geht aus einer Studie der Rating-Agentur Standard & Poor's (S&P) hervor, in der die Krisenanfälligkeit von 15 Ländern aus „Emerging Markets“ (Aufstrebende Volkswirtschaften) – darunter auch elf aus Osteuropa – analysiert wurde. Die größten Risken in Osteuropa ortet die Agentur in Lettland und Bulgarien. Dann folgen die Türkei und Rumänien. Kaum Sorgen bereiten Russland, die Ukraine und Tschechien den Experten.

Um die Verwundbarkeit zu bestimmen, wurden verschiedene Kennzahlen – beispielsweise der Fremdfinanzierungsbedarf in Relation zu den Fremdwährungsreserven beziehungsweise zur Leistungsbilanz – herangezogen. Denn die Analysten gehen davon aus, dass durch die aktuelle Finanzkrise die Investoren risikoscheuer werden. Dadurch werden unsichere Anlagen wie etwa Anleihen aus den Emerging Markets weniger interessant. Auch bei den Direktinvestitionen wird ein Rückgang erwartet, da die Unternehmen mehr auf Sicherheit und weniger auf Expansion setzen.

Stabiler als bei der Asienkrise

Bis jetzt ergibt sich aber aus diesen möglichen Folgen der Krise noch keine Notwendigkeit, die Ratings zu ändern, sagt S&P-Analyst Moritz Kraemer. Verwundbar zu sein, heiße auch nicht unbedingt, dass ein solcher Schritt demnächst anstehe.

Denn die Länder, und das ist die gute Nachricht, sind nach Einschätzung der Ökonomen derzeit in einer sehr viel stabileren Verfassung als bei den Krisen in der Vergangenheit – wie etwa der Asienkrise 1997. Verglichen mit damals sei der jetzige Anstieg der Risikoprämien für Investoren „ein Spaziergang im Park“, wie es in der Analyse heißt.

Zwar ist der Boom im Bau und bei Investitionen in einigen Ländern Osteuropas sehr stark kreditfinanziert. Doch da die meisten Banken westeuropäische Mütter haben, sei es unwahrscheinlich, dass diese den Druck auf die Kreditnehmer markant erhöhen (müssen) und damit die Krise verschärfen. Zudem habe sich das Schuldenmanagement der Staaten verbessert.

Nur die Überhitzungsgefahr der Wirtschaft am Balkan und im Baltikum, trübe ein wenig das Bild. „Wir erwarten auf keinen Fall einen Schwall an Herabstufungen von Emerging-Markets-Ländern, wie dies vor zehn Jahren geschah“, heißt es in dem Papier.

Zukünftige Gefahren für Ukraine

Dass Russland von S&P als so stabil und unverwundbar eingestuft wird, hat außerdem damit zu tun, dass das Land dank der hohen Erdöl- und Erdgaseinnahmen nur schwach von Finanzierung aus dem Ausland abhängig ist. Bei der Ukraine, die in der Studie ebenfalls positiv gesehen wird (im Gegensatz zu einer Untersuchung der OECD, die wie berichtet dringend Reformen einfordert), wird aber betont, dass die Analyse auf Daten von 2007 fuße. Für die kommenden Jahre gebe es jedoch die Gefahr, dass sich die Währungs- und Handelsrelationen verschlechtern – was dann eine höhere Verwundbarkeit nach sich ziehen würde.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 11.09.2007)

http://www.diepresse.com/home/wirtschaft/eastconomist/329158/index.do?_vl_backlink=/home/wirtschaft/index.do

31 octobre 2007

La bulle vue de Bulgarie

La Bulgarie est riche de découvertes. Les Bulgares, nos concitoyens européens, semblent tout heureux de leur liberté retrouvée depuis la chute du despote communiste. Sofia est une capitale de 1 300000 habitants qui n’a pas été défigurée par un fou à la Ceaucescu. Des trams vénérables brinqueballent le long d’avenues ombragées ; églises orthodoxes et catholiques, synagogue, mosquée y coexistent pacifiquement. Les immeubles du centre ville sont un peu pelés dès que l’on s’écarte des voies principales et les HLM de banlieue ont besoin d’un sérieux coup de bichon. Le long des avenues, une jeunesse détendue rêve devant les vitrines des grands magasins qui colonisent aussi nos villes. Elle est habillée de façon pimpante, malgré de petits revenus. On voit de nombreux petits enfants dans les parcs et l’on sent une vibration de confiance dans l’avenir. Ce peuple subtil, qui a vécu tant d’occupations, pratique un joyeux anachronisme. Pour ne pas avoir d’ennuis comme les pays baltes, les monuments au soldat soviétique sont conservés en bonne place, mais ils ont été reconvertis en hommage aux libérateurs russes qui ont délivré le pays de l’oppression ottomane en 1878. Et au milieu du grand parc de Sofia, un majestueux monument au communisme perd des plaques entières de métal et ressemble à la lamentable montagne des singes du zoo de Vincennes. Dans la banlieue de Sofia, on peut découvrir la fabuleuse église de Boyana, construite au XIe siècle dont une jeune femme, anglophone et enthousiaste, nous a fait découvrir les merveilleuses fresques du XIIIe siècle qui, recouvertes, ont miraculeusement échappé aux barbaries successives. Dans les montagnes se nichent de très beaux monastères, où s’est perpétué l’esprit national et où se sont souvent cachés les résistants comme Vassili Nevski qui dirigea la grande révolte de 1876 contre les Turcs, faisant 30000 morts et émouvant notre Victor Hugo. On peut voir aussi de jolis villages-musées pas encore gâtés par la foire touristique, des villes anciennes pleines de charme, des tumulus où ont été enterrés les ancêtres thraces avec chevaux et bijoux.

Là où le moral se gâte, c’est sur la côte de la mer Noire, où les notables communistes et les spéculateurs capitalistes ont additionné leurs efforts successifs pour aboutir à un bétonnage abusif. Partout des panneaux vous incitent à acheter un appartement qui ne voit le soleil que le jour du solstice d’été et qui n’aperçoit la mer qu’en se penchant dangereusement sur la rambarde d’un balcon de poche. Les prix sont très peu chers parce que le terrain a été acquis à petit prix et que les salaires restent très faibles. Alors que d’antiques usines à la campagne dressent leurs cheminées mélancoliques et que les anciennes fermes collectives alignent leurs étables désertes, la nouvelle économie bulgare repose sur deux industries : le bâtiment et le tourisme. Ajoutons les travaux publics, qui refont les routes avec des subventions européennes si bienvenues.

La bulle immobilière est éclatante et devrait bientôt éclater, si la Bulgarie suit l’évolution de l’Espagne qui a emprunté avant elle le même chemin du bâtiment à tout prix. Le Monde du 11 septembre nous apprend à quel point l’économie espagnole dépend du BTP : 18% de la production et un taux de croissance annuelle de 4%. Dans le langage des spécialistes, le marché s’est retourné, comme une voiture qui fait un tonneau et cabosse ses occupants. La construction de logements a fléchi de 20% entre 2006 et 2007, le chômage du secteur a crû de 9%, la hausse des prix a ralenti de 11% à 6% et le crédit hypothécaire, le fameux crédit hypothécaire qui fait l’actualité mondiale de l’été, a reculé de 12%. Arrêtons-nous un instant sur la méga-arnaque dont ont été victimes nos amis d’outre-Pyrénées. Les acheteurs ont souscrit à plus de 90% des prêts à taux variables (qui montent quand les taux d’intérêt s’élèvent), de durée très longue : en moyenne de 28 ans et allant jusqu’à 50 ans (endetter ses enfants, c’est charmant !). Selon Le Monde, les charges de remboursement atteignent 43% du revenu familial et vont s’accroître si les taux d’intérêt continuent de monter. Mais les opérateurs, ces apprentis sorciers, affectent d’être paisibles : les sinistres sont encore peu nombreux et « nous ne prêtons pas plus de 90% de la valeur du bien. » Et surtout, ils se sont débarrassés de leurs créances audacieuses en les revendant à des fonds de pension et autres banques respectables qui, par un joli tour de passe-passe où les agences de notation sont gravement fautives, ont transformé ces traites usuraires en placements honorables pour pères de famille. Ceux-ci ont négligé de se demander par quel miracle était garanti un rendement aberrant (l’IHT cite 1% par mois, soit 13% par an).

La spirale de la naïveté et de la cupidité a fonctionné tant que la hausse spéculative de l’immobilier et la faiblesse exceptionnelle des taux d’intérêt créaient une illusion de richesse chez les ménages surendettés. La bulle a éclaté aux Etats-Unis quand les taux d’intérêt sont remontés à un niveau plus normal. Un niveau « normal » est, pour l’économiste que j’ai été, l’addition du taux de croissance et du taux d’inflation (cela ferait 4% en France). Les taux ont longtemps été faibles outre-Atlantique et en Europe, pour doper la croissance. Aujourd’hui, ils sont à peu près normaux. En Chine (où gonfle une superbe bulle foncière) et au Japon, ils sont restés faibles, mais c’est une autre histoire. Dans l’Amérique profonde, de nombreuses familles, piégées par les taux variables, n’ont pu faire face à leurs échéances. Elles ont dû vendre leur chère maison et, plus nombreux étaient les vendeurs, plus les prix ont baissé. Privée du tonus du bâtiment et du crédit abondant, l’économie américaine va entrer en récession, avec une montée corrélative du chômage.

Cela, c’est le visage « réel » de la crise. Mais le Janus immobilier a un autre visage, encore plus sévère, un visage financier. Des banques américaines, allemandes, française (la BNP), qui proposaient des placements mirifiques, n’ont plus pu payer les revenus attendus par les épargnants qui s’étaient, il faut le dire, volontiers laissé berner. La crise a pris une nouvelle dimension : elle a sapé la confiance, qui est le principe même de l’activité bancaire. L’argent que l’on dépose ne dort pas dans un coffre, il tourne sous forme de crédit et ne peut être remboursé à tout moment. Quand la confiance européenne a été entamée, la Banque centrale a, vite fait bien fait, assuré que toutes les banques de la zone euro dans le besoin auraient l’argent nécessaire pour restituer immédiatement les dépôts réclamés. Sa collègue, la Banque d’Angleterre, est montée mercredi sur ses grands chevaux vertueux, pour condamner ce qu’elle a appelé un repêchage des spéculateurs. Le vendredi, elle devait injecter à la hâte des millions de livres sterling dans la huitième banque du Royaume, dont les clients faisaient la queue (à la Une du Herald Tribune) pour qu’on leur restitue leurs précieuses économies !

Et la France dans tout cela ? Il est possible d’en dire trois choses. Premièrement, nous ne savons rien des risques auxquels se sont exposées nos banques. L’exemple de la BNP, qui a appelé la BCE au secours, parce qu’elle ne pouvait (ou ne voulait) couvrir ses risques avec ses confortables bénéfices, n’est pas rassurant. Et le gouverneur de la Banque de France a réussi à faire toute une interview dans Le Monde sur le thème « Dormez, braves gens », sans fournir un seul chiffre. Deuxièmement, la décélération américaine et bientôt la récession pèseront forcément sur la croissance européenne, et particulièrement sur l’économie française qui n’a pas su se tourner à temps vers les toniques économies émergentes (Russie, Chine, Inde, Brésil). Le « Je veux 3% de croissance » lancé par le chef de l’État à la Une du Monde manque de la plus élémentaire lucidité. Et ce d’autant plus que de précieux milliards d’argent public ont été dilapidés sur les gros épargnants alors que notre problème est le manque d’investissement dans l’innovation et la production. Troisièmement, il est irresponsable d’encourager les jeunes ménages à s’endetter pour trente ans, dans un contexte où les taux d’intérêt ne seront plus bradés et où les prix de l’immobilier vont probablement baisser, quand la bulle spéculative aura éclaté, avec retard, dans notre pays.

Christian Sautter

http://www.betapolitique.fr/La-bulle-vue-de-Bulgarie-01615.html

Property boom has environmental cost

29 October 2007 | 18:33 | Reuters/FOCUS News Agency

By Anna Mudeva

The citizens of Bansko, a ski resort in Bulgaria's Pirin mountains, are selling their land with gusto to buy fancy cars and replace communist-era furniture.
The same is true of other mountain resorts, as well as Bulgaria's Black Sea coast, as foreigners snap up cheap second homes, sending the price of resort and farming land to 250 euros a square metre from just 20 euros five years ago.
But this growth comes at a cost. The once idyllic little town with cobblestone streets and traditional architecture, which in the 1980s was popular among skiiers and hikers from the former Soviet bloc, has changed beyond recognition.
It is now crammed with concrete hotels. Roads are damaged, infrastructure is insufficient and pressure over water resources grows.
Dozens of ageing, roaring trucks carry concrete and bricks over unpaved tracks to Bansko's mushrooming new districts. Dust and huge cranes mar the view to the mountain.
"Our beautiful Bansko has been spoiled. Look at all these blocks and buildings," said 83-year-old Danka Spaseva, who has lived in Bansko through world war and communism.
The cost also includes corruption, illegal land deals and construction of ski pistes involving local officials and property developers.
"Corruption is rampant. The state has abdicated its functions to exercise control and the rule of law," said Ivan Sirleshtov, 60, a member of a local civil group to fight graft.
"Bansko is being built in a very barbaric, outrageous way. There is no urban planning whatsoever," said Sirleshtov, who once published newspaper ads to lure tourists to his town.

FLOURISHING CORRUPTION

The tale of Bansko is a microcosm of the property boom in mountain resorts and along Bulgaria's Black Sea coast, where corporate appetites grow and laws, rules and environment protection are often compromised.
The promise of high profits after the Balkan country joined the European Union in January has lured investors from Britain, Ireland and Russia to buy property at a fraction of the price they would have to pay in Spain or France.
Pristine nature and sunny weather in what was once the favourite holiday destination for former communist countries are also strong magnets.
Visitors are amazed to discover that Bulgaria, relatively unknown in the West, has 220 km (137 miles) of Black Sea beaches, and its mountains boast 130 peaks over 2,000 metres (6,560 feet) with excellent skiing and hiking.
But the flourishing corruption means many hotels, holiday homes and other investments are built on illegally acquired land or without necessary permits.
"In all too many cases, foreign investors from Great Britain and other countries are silent accomplices," environmental group WWF said in an article aiming to raise awareness among buyers.
Real estate agents in Bansko say many foreigners buy property via the Internet and try to rent it without ever visiting the resort.
The names of politicians, businessmen, and even criminal groups who invest in real estate and bypass the law are an open secret in Bulgaria, but court charges are very rare.
The EU has repeatedly criticised Bulgaria for its ineffective judiciary and lack of vigour in fighting graft.
"For a mayor or a town architect, the more construction there is, the more bribery opportunities exist," said Toma Belev, who heads the association representing Bulgaria's nature parks.
In many cases, mayors give away construction permits before roads, sewage and water infrastructure are in place.
The mayor of Bansko, who has issued over 400 construction permits, had to impose a two-year building moratorium this summer because of lack of infrastructure.
The rush for quick profits is also affecting quality.
Over 130 foreign holiday makers were evacuated when the roof of their newly built hotel in the Black Sea resort of Golden Sands collapsed in September. Such incidents are not isolated.

NATURE PARKS TARGETED

Property developers are now casting their eyes on Bulgaria's protected areas.
Conservation groups that have repeatedly challenged the construction of ski facilities in Bansko, say half of them were built illegally on the territory inside the Pirin Nature Park, a UNESCO world heritage site.
Several consecutive governments, which made tourism a priority, have promised to crack down on illegal building but little has been done in practice.
"It is very difficult to exercise control at this stage," said Valeri Vulchinkov of the Environment Ministry.
But some note that external factors may put a damper on development.
Bansko was unable to fill its 100,000-bed tourist capacity last winter, as unusually warm weather brought too little snow, while over the summer Black Sea resorts many hotels were unfilled and suffered a sharp drop in revenue.


This article has been originally published by Reuters

28 octobre 2007

IME RECOMMENDS WAYS TO PERFECT BULGARIAN BUILDING PERMIT ISSUE PROCEDURE

At a news conference on October 26 2007, the Institute for Market Economy (IME) showcased the findings from a survey, scrutinising the existing building permit issue procedure and issued recommendations for its improvement.

The Democratic Commission of the US Embassy in Bulgaria financed the project aimed at enhancing transparency and efficiency at municipalities and at eradicating corruption, as well as optimising permit issue expenditures, IME head Svetla Kostadinova said.

At present, the main stumbling blocks in the development of an efficient building permit procedure were deficiencies in the Territorial Development Act with regard to steps a would-be developer needed to go through and the related lack of transparency in paperwork to be submitted.

In addition to the extensive red tape, IME experts voiced business' woes related to inefficient performance of local administration.
On scrutiny of failings in the existing procedure together with the analysis of best practises worldwide, the IME has come up with four main recommendations on ways to improve the building permit issue procedure.

The institute offers to trim the number of project categories, perfect the main features of a detailed territorial development plan with a view of lessening requirements on parcel size, cut the number of permissions at the project development stage and the transfer of project assessment from the municipality to private consultancies.

http://www.sofiaecho.com/article/ime-recommends-ways-to-perfect-bulgarian-building-permit-issue-procedure/id_25780/catid_66

16 septembre 2007

Overheat of Property Market in Bulgaria?

Romania and Bulgaria are in the list of countries, in which is possible to occur overheat of property market in middle term, said Romanian media, citing report of ‘UniCredit'.

Specialists paid attention that in spite of that in Central and Eastern Europe are not foreseen serious shaking of property market, risks are obviously raising.

‘Precaution macroeconomics policy and detailed monitoring on credits are quite important for averting vastly diversions from the stable development, was also said in the report.

http://international.ibox.bg/news/id_129586158

02 septembre 2007

Bulgaria lures the bricks and mortar brigade from Britain

2 September 2007 | 05:07 | FOCUS News Agency

Sofia. So it's become more common to look east for cheap property investment - particularly since the expansion of the EU to include countries such as Poland and the Czech Republic. One of the most hyped countries for investment has been Bulgaria, where you can still buy flats from 34,000 (£23,000). Although capital appreciation has slowed dramatically from the heady 40 to 50 per cent of the past three years, figures from www.world-ofproperty.co.uk suggest that, in both the first and second quarters of 2007, the average price of an apartment in Bulgaria rose by 5.4 per cent. Low prices continue to be the main attraction. For example, you can pay £25,000 for a new flat (ready in November) in Platinum Residence III, an area close to the city centre in the Bulgarian capital of Sofia. Alternatively, £32,000 could secure you an apartment in the four-star All Seasons development, due for completion next June, near the popular Bansko ski resort, The Independent reported. An estimated 40,000 Britons now own property in Bulgaria, and there is still plenty of demand pushing up prices. But brokers warn that there should no longer be any expectations of quick, easy returns. Don't attempt any overseas purchase without visiting the property at least once and double-checking every tax rule on rental income and capital gains. And make sure you don't sign any legal documents that you don't understand. As for a home loan, if you don't have enough cash to buy outright - as many buyers in Bulgaria do - a broker can help find a good deal. Miranda John, manager at independent mortgage broker Savills Private Finance International, says: "It's possible to borrow up to 75 per cent of the purchase price when buying property in Bulgaria. All loans are on a repayment basis but the lender may allow you to go interest-only for the first year. The maximum term is 25 years and you must be no older than 65 when the term of the mortgage expires." Loans are only available in euros, she adds, and interest on variable-rate deals starts at 7.25 per cent.

31 août 2007

Bulgarians working abroad drive real estate process up

31 August 2007 | 02:30 | FOCUS News Agency

Sofia. Banks began restricting loan approvals. Bulgarians working abroad are a major group of the clientele of real estate agencies. Although working many kilometers far from home many of them are familiar with the trend of increasing interest rates and are trying to buy acquire a home of their own as fast as possible. In the same time banks announced that new interest rates for home loans will be calculated as an answer to the restrictive measures introduced by BNB. FIBank announced earlier it is going to slightly and moderately increase interest rate levels for its debt products. The two banks ground their intentions on the forthcoming set of credit growth curbing measures that the central bank is about to enforce next month. United Bulgarian Bank (UBB) is now charging 0.5% higher interest rates on its mortgage loans for home purchases and repairs. The new set of terms are to become effective as of September 1st for new loans and as of October 1st for old debts. UBB is also putting up its interest accruement on promotional housing loans in BGN – previously charged 0.9% in the opening year, these credits will accrue 1.5%, as there will be no changes for the remainder.

25 août 2007

PROPERTY DEALS WITH BULGARIANS LIVING ABROAD INCREASE BY TEN PER CENT

Bulgarians working and living abroad rank among the main residential property buyers in Bulgaria in the summer.

Real estate agency Address registered a ten per cent increase of such deals on annual base, investor.bg reported.

Bulgarian clients living abroad are divided into three groups depending on their jobs, brokers said.

The first group includes Bulgarians working in Europe on low or average positions willing to invest in residential property.

Usually they buy two or three bedroom apartments in which they plan to move in several years. They are aged between 25 and 35, single or married with one child.

The second group of clients includes people aged over 40 who have legal income and foreign citizenship. They focus their interest on houses near big cities in Bulgaria where they plan to move after they retire.

Some of the clients in managerial positions make property deals for investment purposes.

Clients differ in what choice they make according to where exactly they live abroad.

On the whole, Bulgarians working in the UK prefer well-maintained property in prestigious residential districts or in gated complexes.

Those clients are usually aged between 30 and 37 and make the purchases through credits they have taken in UK.

Bulgarians who work in Spain prefer smaller apartments. They buy property with their own funds.

People working in the US who have family and are aged over 45 form sufficient part of Bulgarian real estate agencies' clients. They have generated capital and focus on more luxurious apartments or villas.
http://www.sofiaecho.com/article/property-deals-with-bulgarians-living-abroad-increase-by-ten-per-cent/id_24570/catid_74

21 août 2007

Trud daily: European rates and taxes make loans expensive

21 August 2007 | 00:08 | FOCUS News Agency

Sofia. Housing rates have frozen since the beginning of the year, loan costs for some banks even went up. Creditex experts give two main reasons for the price raise of credits – the raise of the interest rate in the cases when it is related with European indexes. A number of banks offer floating rate formed by the EURIBOR index. Moite Pari’s statistics has shown that since the beginning of the year the annual percentage rate (APR) in housing has increased with DSK Bank, Piraeus Bank, Postbank, SG Expressbank, Economic and Investment Bank (EIBank) and Allianz. Postbank has commented that in February they offered mortgage credit with fixed rate, now the rate is floating. (Trud daily)

10 août 2007

Dnevnik: Central European Bank gets banks off credit shock by EUR 100 billion

10 August 2007 | 02:44 | FOCUS News Agency

Sofia. Yesterday was marked by the biggest crisis for the last six years. The crisis on the world stock exchange markets with the American mortgage credits finally burst out in Europe and ECB was forced to perform a rescue operation by allotting EUR 100 billion with the preferential interest rate of 4%. 49 banks immediately took the unprecedented EUR 94.8 billion (USD 130.2 billion). Over the next day it will become clear whether this operation will stabilize the situation. The shock in credit sector affected the stock exchange markets from Russia to Brazil due to embarrassment whether the capitals will go away from the riskier regions. As a result the prices of petrol and gold went down. As for Bulgaria, Levon Hampartzoumian, CEO of UniCredit Bulbank and Chairman of the Executive Board of the Association of the Bulgarian Banks, said for Dnevnik : “ This crisis will scare away some of the investors from the Bulgarian real estates market. This, in addition with the global tendency for raise of the interest rates, will make the financial instruments more attractive and a drop in the prices of estates”. He adds that a drop of 15-20% is not going to lead to a crisis, because the only investors who will go away are those looking for estates with investment purpose, not those who buy estates for residence. This will limit the drop. Chief Financial Officer of Postbank Petya Dimitrova said that this crisis will cause trouble on the macro lavel, but will not affect Bulgaria. “It was clear that these American mortgage credits are risky, while ours are not”, she said